Centro legal · Modelo legal
Así funciona legalmente tu inversión
Una explicación clara, con ejemplos y documentos, de quiénes intervienen, qué compras exactamente y cómo se protegen tus derechos. Basada en el contrato de participación vigente (versión 2026.10.2).
Actualizado el 14 de octubre de 2026. Este resumen no sustituye el contrato de participación ni los términos y condiciones, que prevalecen.
En 1 minuto
Lo esencial
- Cuando compras una fracción en CityFraction adquieres un derecho económico sobre un activo concreto: una parte proporcional de los ingresos netos que genera y del valor neto que se obtenga cuando se venda.
- No compras una cuota de copropiedad ni un título sobre el inmueble, y no se trata de un préstamo, un depósito ni una donación: así lo dice expresamente el contrato de participación que aceptas al comprar.
- Cada activo se integra en un compartimento separado de un vehículo de titulización de Luxemburgo, de modo que los activos y pasivos de un compartimento no responden por las obligaciones de otros, en la medida en que lo permita la ley aplicable.
- CityFraction es una compañía inmobiliaria: The Fractional Controller, Inc., registrada en Florida desde 2012, opera la plataforma, comercializa las fracciones, lleva el registro de titularidad, recauda y distribuye los pagos y atiende a los partícipes.
- Tu renta se causa y se abona cada día en tu saldo, con conciliación mensual; puedes vender tus fracciones en el mercado secundario y tienes 30 días de garantía de satisfacción en compras al operador.
Nuestra historia
Una compañía inmobiliaria desde 2012
Nacimos como compañía inmobiliaria en Estados Unidos en 2012. En 2024 abrimos nuestra línea de inversión inmobiliaria fraccionada, con la estructura de titulización en Luxemburgo, y en 2026 llevamos a la plataforma digital lo que antes hacíamos con procesos manuales. Cada fecha está respaldada por su documento de registro.
25 de septiembre de 2012
Nace la compañía en Estados Unidos
Se registra en Florida The Fractional Controller, Inc., sociedad comercial dedicada al negocio inmobiliario (presentada el 25 de septiembre de 2012, con efectos desde el 21 de septiembre de 2012).
Florida Division of Corporations · P12000081129 Ver documento
29 de diciembre de 2022
Se constituye la sociedad gestora en Luxemburgo
Se constituye la sociedad de responsabilidad limitada que hoy se denomina Prop Management S.à r.l., gestora de la estructura de titulización.
RCS Luxemburgo · B274239 Ver documento
6 de julio de 2023
Se inscribe el vehículo de titulización
Se inscribe en el Registro de Comercio y Sociedades de Luxemburgo la sociedad en comandita simple (entonces PC Securitization SCS I) cuyo objeto exclusivo son las operaciones de titulización.
RCS Luxemburgo · B278565 Ver documento
2024
Arranca la línea de inversión fraccionada
La compañía inicia su línea de inversión inmobiliaria fraccionada: fracciones con derechos económicos sobre activos concretos que generan renta, estructuradas a través del vehículo de titulización.
Octubre de 2024
La estructura adopta su nombre actual
El vehículo pasa a denominarse Prop Securitisation (8 de octubre de 2024) y la gestora Prop Management (16 de octubre de 2024).
RCS B278565 · B274239 Ver documento
2026
La plataforma digital CityFraction
Lo que la compañía hacía con procesos manuales se lleva a cityfraction.com y a las aplicaciones móviles: compra, contrato electrónico, renta diaria, reportes y mercado secundario.
6 de octubre de 2026
Sociedad activa y al día
El certificado de vigencia del Estado de Florida confirma que The Fractional Controller, Inc. está activa (verificable con el número 6169915302CU).
Certificate of Status Ver documento
Estructura
Quiénes intervienen
Tú
Partícipe
Compras fracciones y recibes renta
Operador · EE. UU.
The Fractional Controller, Inc.
Plataforma CityFraction, registro de titularidad, pagos y atención
Activo
Operador local
Arrienda, hospeda, mantiene o renta el activo
Vehículo de titulización · Luxemburgo
Prop Securitisation SCS
RCS Luxemburgo B278565 · un compartimento por activo
Sociedad gestora · Luxemburgo
Prop Management S.à r.l.
RCS Luxemburgo B274239
Operador de la plataforma CityFraction
The Fractional Controller, Inc.
Florida Division of Corporations · documento P12000081129
Comercializa las fracciones, lleva el registro electrónico de titularidad, recauda y distribuye pagos y presta el servicio de atención, según el contrato de participación.
Ver registroVehículo de titulización
Prop Securitisation SCS
RCS Luxemburgo B278565
Sociedad en comandita simple cuyo objeto exclusivo, según su contrato social, es realizar operaciones de titulización conforme a la ley luxemburguesa de titulización. Los derechos económicos de cada activo se asignan a un compartimento separado.
Ver registroSociedad gestora del vehículo
Prop Management S.à r.l.
RCS Luxemburgo B274239
Sociedad de responsabilidad limitada luxemburguesa que gestiona y administra la estructura del vehículo de titulización.
Ver registroOperación diaria del activo
Operador local de cada activo
Se identifica en la ficha técnica y en el contrato de cada activo
Arrendamiento, hospedaje, mantenimiento o renta del vehículo, bajo la supervisión del operador, según el contrato de participación.
Titular de fracciones
Partícipe (tú)
Registro electrónico de titularidad en tu cuenta
Recibes a prorrata los ingresos netos distribuibles y el producto neto de la venta del activo; consultas tus fracciones, movimientos y extractos, y puedes vender, transferir o intercambiar tus fracciones.
Naturaleza del instrumento
Qué compras exactamente
Según las cláusulas «Objeto» y «Naturaleza del instrumento y estructura» del contrato de participación en derechos económicos.
Sí adquieres
- Un derecho de contenido económico sobre un activo concreto, dividido en fracciones iguales.
- Una parte proporcional de los ingresos netos distribuibles del activo, que se causan y se abonan cada día en tu saldo con conciliación mensual.
- Una parte proporcional del producto neto de la venta o liquidación del activo al final del plazo o cuando se decida su salida, incluida la valorización si la hubiere.
- Información: tus fracciones, movimientos y rentas en tu cuenta, extractos mensuales y reporte anual del activo.
- La posibilidad de vender, intercambiar o transferir tus fracciones según las reglas del contrato.
No adquieres
- El dominio, la copropiedad o cualquier derecho real sobre el inmueble o bien subyacente.
- El derecho a usar, ocupar o habitar el activo.
- Derechos de administración o decisión sobre la gestión del activo, salvo los de información y los demás expresamente previstos en el contrato.
- Un depósito bancario, una cuenta de ahorro o un producto garantizado.
Paso a paso
Flujo de procesos
- 1Eliges un activoRevisas la ficha técnica, el modelo financiero estimado, los riesgos y el contrato de participación del activo.
- 2Validas tu identidadConocimiento del cliente (KYC) y consulta en listas restrictivas, según nuestro programa de prevención de lavado de activos.
- 3PagasCon los medios habilitados (tarjeta, PSE, Nequi, Bre-B, transferencia o saldo). Antes de confirmar ves el precio total y la tasa de cambio.
- 4Se asignan tus fraccionesSolo cuando el pago queda confirmado de forma definitiva. El registro electrónico de la plataforma es la prueba principal de titularidad.
- 5Aceptas el contratoEl contrato de participación se acepta electrónicamente; queda la evidencia de fecha, hora, IP y una huella SHA-256 del documento.
- 6Recibes renta cada díaLos ingresos netos de cada día se reparten entre todas las fracciones y se abonan en tu saldo; al cierre de mes se concilian con lo realmente recibido y pagado.
- 7ReportesExtracto mensual con abonos y conciliación, y reporte anual del activo con información financiera, de ocupación y de gastos.
- 8LiquidezPuedes vender en el mercado secundario (venta normal o instantánea), intercambiar o transferir tus fracciones, con las comisiones vigentes.
- 9Salida del activoAl final del plazo, o cuando se decida su venta con aviso previo, recibes a prorrata el producto neto de la venta; el plazo puede prorrogarse según el contrato.
Con números
Un ejemplo de principio a fin
Ejemplo ilustrativo; rentabilidad estimada, no garantizada. Ejemplo ilustrativo con números redondos: la rentabilidad es estimada y no está garantizada; los resultados reales dependen de la operación de cada activo.
| Compras 10 fracciones de 50 USD | US$ 500,00 |
| Rentabilidad anual estimada del ejemplo (8 %) | US$ 40,00 al año |
| Renta estimada al mes (anual ÷ 12) | US$ 3,33 |
| Renta estimada al día (se abona en tu saldo) | US$ 0,11 |
| Venta normal de las 10 fracciones a 52 USD (comisión 2 %) | US$ 520,00 − US$ 10,40 = US$ 509,60 |
| Venta instantánea a precio de referencia (comisión 3 %) | US$ 500,00 − US$ 15,00 = US$ 485,00 |
| Retiro normal de tu saldo (1 gratis al mes; luego 1 %) | Primer retiro del mes sin comisión |
Comisiones vigentes
| Concepto | Comisión | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| Compra en el mercado primario | Sin comisión | Solo el precio publicado; los cargos del banco o la pasarela son del Partícipe. |
| Venta instantánea | 3 % | Sobre el valor de la venta, al ejecutarse. |
| Venta normal (mercado secundario) | 2 % | Sobre el valor de la venta, solo si se vende. |
| Trueque entre activos | 1 % | Sobre el valor intercambiado. |
| Transferencia de Fracciones a otra Cuenta | Sin comisión | Sin costo para quien envía ni para quien recibe. |
| Envío de saldo a otra Cuenta | Gratis hasta 10.000 USD/mes | Sobre el excedente del mes, 1 % a cargo de quien recibe. |
| Retiro normal (12 a 24 h) | 1 gratis al mes; luego 1 % | Sobre el valor retirado. |
| Retiro de emergencia (1 a 12 h) | 3 % | Sobre el valor retirado. 1 retiro de emergencia gratis cada 3 meses (trimestre calendario), no acumulable. |
| Garantía de satisfacción (30 días) | Sin costo | Devolución del 100 % del precio pagado (menos rentas recibidas) en compras primarias. |
Tus derechos
Protecciones del partícipe
Recursos separados por activo
Los derechos económicos de cada activo se asignan a un compartimento separado del vehículo de titulización, de modo que no responden por las obligaciones de otros compartimentos, en la medida en que lo permita la ley aplicable.
Pérdida máxima limitada
Nunca estás obligado a hacer aportes adicionales: tu pérdida máxima se limita al valor pagado por tus fracciones.
Garantía de satisfacción de 30 días
En fracciones compradas directamente al operador puedes pedir la devolución total del precio dentro de los 30 días siguientes a la confirmación del pago, sin indicar motivo, descontando las rentas ya recibidas.
Reembolso si el activo no se completa
Si el activo no alcanza su financiación o la operación no puede completarse por causas que no te sean imputables, se reembolsa lo pagado, sin descuentos, en máximo 15 días hábiles.
Información y reportes
Consulta permanente de tu cuenta, extracto mensual y reporte anual del activo.
Aviso previo de cambios
Cualquier cambio material del contrato o de las comisiones se informa con al menos 30 días de anticipación.
Votaciones de titulares
En /encuestas los titulares de cada activo votan las decisiones que se les consultan, con peso según sus fracciones.
PQRS en 15 días hábiles
Puedes presentar peticiones, quejas y reclamos y obtener respuesta en un plazo máximo de 15 días hábiles.
Conocimiento del cliente
Validamos la identidad de todos los partícipes y aceptamos dinero solo por canales bancarizados, sin efectivo.
Supervisión, registros y naturaleza jurídica
Dónde estamos registrados y qué normas nos aplican
Lo que sí somos: una compañía inmobiliaria, registrada en Estados Unidos desde 2012, que desde 2024 ofrece una línea de inversión fraccionada en activos que generan renta: inmuebles de renta corta y autos en renta. Cada fracción da derechos económicos sobre un activo concreto. La estructura legal que mantiene cada activo en su propio compartimento es un vehículo de titulización de Luxemburgo, y todo se rige por el contrato de participación que aceptas en cada compra.
The Fractional Controller, Inc.
- Registro
- Division of Corporations del Estado de Florida (Estados Unidos)
- Número
- Documento P12000081129 · Florida Profit Corporation
- Marco legal de referencia
- Florida Business Corporation Act. Programa de prevención de lavado de activos con referencia a la Bank Secrecy Act y a los programas de sanciones de la OFAC.
Prop Securitisation SCS
- Registro
- Registro de Comercio y Sociedades de Luxemburgo (RCS)
- Número
- B278565 · société en commandite simple
- Marco legal de referencia
- Ley luxemburguesa de titulización del 22 de marzo de 2004, como marco legal de su objeto exclusivo de titulización, según su contrato social.
Prop Management S.à r.l.
- Registro
- Registro de Comercio y Sociedades de Luxemburgo (RCS)
- Número
- B274239 · société à responsabilité limitée
- Marco legal de referencia
- Derecho de sociedades de Luxemburgo; gestora de la estructura de titulización.
- Prevención de lavado de activos: programa propio de conocimiento del cliente, consulta en listas, matriz de riesgos y monitoreo, con SARLAFT y SAGRILAFT (Colombia), las Recomendaciones del GAFI, la Bank Secrecy Act y la OFAC (EE. UU.) y las directivas AML de la UE como referencia metodológica.
- Protección de datos personales: Ley 1581 de 2012 y Decreto 1377 de 2013 (Colombia), Reglamento General de Protección de Datos (UE) 2016/679 y, cuando aplique, la CCPA/CPRA de California, según la política de privacidad.
- El contrato se rige por las leyes del Estado de Florida, sin perjuicio de las normas imperativas de protección al consumidor del país de residencia del partícipe cuando le resulten más favorables.
Qué no somos
No somos un banco
No captamos depósitos ni abrimos cuentas de ahorro. El saldo de tu cuenta no es un depósito bancario y no está cubierto por seguros de depósito.
No prestamos ni pagamos intereses
No otorgamos créditos ni tomamos préstamos de los usuarios a cambio de intereses: tu rendimiento depende de la renta y del valor del activo.
No es crowdfunding de donación o recompensa
No pedimos donaciones ni ofrecemos recompensas: compras fracciones con derechos económicos sobre un activo concreto.
No somos una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia
CityFraction no es una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia ni un proveedor de servicios de financiación participativa autorizado (Reglamento UE 2020/1503). Ofrece fracciones con derechos económicos sobre activos concretos, estructuradas mediante un vehículo de titulización en Luxemburgo, según el contrato de participación.
Los registros y normas anteriores describen dónde están inscritas las sociedades y qué marcos legales les aplican; no son licencias ni autorizaciones de un supervisor financiero.
Marco de referencia
Normas de referencia
Marco normativo que tomamos como referencia según el país; no implica autorización ni supervisión de las autoridades mencionadas.
Colombia
Ley 1581 de 2012 y Decreto 1377 de 2013 (datos personales) · Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) · Ley 1755 de 2015 (derecho de petición) · Ley 527 de 1999 (comercio electrónico) · SAGRILAFT, Circular Básica Jurídica de la Superintendencia de Sociedades
Estados Unidos
Bank Secrecy Act y USA PATRIOT Act · Regulaciones de sanciones de la OFAC · California Consumer Privacy Act (CCPA/CPRA) · Florida Business Corporation Act
Unión Europea / Luxemburgo
Reglamento General de Protección de Datos (UE) 2016/679 · Reglamento (UE) 2020/1503 (referencia) · Directiva 2014/65/UE MiFID II (referencia) · Ley luxemburguesa de titulización del 22 de marzo de 2004 (referencia)
Sin letra pequeña
Riesgos de invertir
Toda inversión tiene riesgos, incluida la pérdida del capital. Esta es la matriz de riesgos del contrato de participación; encuentras 60 riesgos con su mitigación en las preguntas frecuentes.
| Riesgo | Probabilidad | Impacto | Mitigación |
|---|---|---|---|
| Vacancia y operaciónEl activo puede quedar desocupado, el inquilino puede incumplir o la demanda de hospedaje o de alquiler puede caer. | Media | Media | Operadores especializados, presencia en varios canales de reserva, reserva de liquidez y seguimiento mensual de ocupación. |
| Mercado y valor del activoEl valor del inmueble o bien puede bajar por el ciclo económico, la oferta de la zona o la depreciación (en vehículos es esperable). | Media | Alta | Selección de activos en ubicaciones de demanda, avalúos independientes y horizonte de inversión de largo plazo. |
| LiquidezPuede no haber compradores para tus Fracciones en el momento o al precio que deseas. | Media | Media | Mercado secundario, venta instantánea cuando esté disponible y trueque entre activos; información clara de comisiones. |
| CambiarioLas rentas y el valor del activo pueden estar en una moneda distinta a la tuya; la tasa de cambio puede reducir tu resultado. | Alta | Media | Precios de referencia en USD, tasa de cambio visible antes de pagar y posibilidad de diversificar entre monedas. |
| Regulatorio y tributarioCambios en leyes, impuestos o en el tratamiento de la estructura pueden afectar la rentabilidad o la operación. | Baja | Alta | Asesoría legal en cada jurisdicción, estructura en Luxemburgo y aviso de cambios materiales con 30 días de anticipación. |
| Operador y gestorDificultades financieras u operativas del Operador, del Gestor o del operador local pueden afectar la gestión o los pagos. | Baja | Alta | Recursos separados por activo, registro de titularidad en la Plataforma, posibilidad de operador sucesor y derecho de terminación por incumplimiento grave. |
| Desastres y segurosTerremotos, huracanes, inundaciones, incendios u otros eventos pueden dañar el activo; los seguros pueden no cubrir todo. | Baja | Alta | Seguros contra incendio, terremoto, daños y responsabilidad civil con aseguradoras solventes; indemnizaciones destinadas a reparar o distribuir. |
| ConcentraciónInvertir todo en un solo activo, ciudad o estrategia concentra el riesgo. | Media | Media | Fracciones de bajo valor que permiten diversificar entre activos, ciudades y estrategias. |
| Tecnológico y ciberseguridadFallas, ataques informáticos o interrupciones de la Plataforma pueden afectar temporalmente el acceso o las operaciones. | Baja | Media | Cifrado, autenticación con llaves de acceso y biometría, límites de intentos, monitoreo de disponibilidad y copias de seguridad. |
| Contraparte y medios de pagoBancos, pasarelas de pago, aseguradoras o inquilinos pueden incumplir o retrasar pagos. | Baja | Media | Proveedores reconocidos, conciliación diaria de pagos y asignación de Fracciones solo con pago confirmado. |
Documentos y anexos
Documentos de ejemplo
Así se ven los documentos que recibes. Los marcados como muestra usan datos ficticios y una marca de agua «MUESTRA – SIN VALOR».
En los medios
Contexto del sector (noticias de terceros)
Notas de medios de terceros sobre el sector de la inversión inmobiliaria fraccionada, la financiación participativa y la tokenización. No mencionan ni respaldan a CityFraction: las incluimos como contexto del mercado y de su marco normativo. Las cifras y opiniones son de cada medio o de las empresas citadas.
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Tokenización de inmuebles: Argentina lidera el ranking de inversiones en América Latina
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El crowdfunding inmobiliario en España: El papel de las Plataformas de Servicios de Financiación Participativa en la mitigación de riesgos y responsabilidades del inversor (I)
Análisis jurídico del marco español y europeo (Reglamento UE 2020/1503) para las plataformas de financiación participativa inmobiliaria y del papel de la CNMV.
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Cuatro formas de invertir en propiedad raíz sin endeudarse
Incluye la propiedad fraccionada y la compra conjunta entre las alternativas para invertir en finca raíz sin crédito hipotecario.
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Crece el apetito de colombianos por las inversiones inmobiliarias en Estados Unidos
Describe el interés creciente de inversionistas colombianos por inmuebles en Estados Unidos mediante plataformas que permiten participar con montos fraccionados.
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Reseña el lanzamiento de un modelo de inversión fraccionada en apartamentos de lujo en Cartagena por parte de una empresa inmobiliaria colombiana.
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Presenta la propiedad colaborativa como una alternativa de inversión que gana espacio entre las nuevas generaciones.
Leer en PortafolioValora Analitik · Colombia · 27 de oct de 2020
Habi.co ofrecerá opción de invertir en finca raíz 100 % digital con apoyo de a2censo
Informa sobre una opción de inversión inmobiliaria digital a través de a2censo, la plataforma de financiación colaborativa de la Bolsa de Valores de Colombia.
Leer en Valora Analitik¿Tienes una pregunta legal?
Escríbenos a [email protected] o radica una PQRS: respondemos en un plazo máximo de 15 días hábiles.