Preços da habitação em Miami: casas a 675.000 e condomínios a 430.000 dólares

Os números do Miami Realtors

Segundo a associação Miami Realtors, em dezembro de 2024 a mediana de venda das casas unifamiliares em Miami-Dade aumentou 10,7% em relação a dezembro de 2023, de 610.000 para 675.000 dólares. A mediana dos condomínios existentes subiu 4,9%, de 410.000 para 430.000 dólares.

Em volume, as casas unifamiliares fecharam o ano com 10.738 transações, 1,9% a mais que em 2023. É um mercado que continuou ativo apesar das taxas hipotecárias entre 6% e 7%.

Miami versus o resto do país

O índice S&P CoreLogic Case-Shiller registrou para os Estados Unidos uma alta anual de 3,9% em dezembro de 2024. O índice das 20 cidades subiu 4,5% e o das 10 cidades 5,1%. Nova York liderou com 7,2% e Tampa foi a única grande cidade com queda, de 1,1%.

O fato de Tampa, também na Flórida, ter caído enquanto Miami-Dade subia mostra que o mercado imobiliário é local: duas cidades do mesmo estado podem se mover em direções diferentes.

Por que os condomínios subiram menos

Os condomínios da Flórida enfrentam desde 2022 novas exigências legais após o colapso do edifício Champlain Towers em Surfside em 2021: inspeções estruturais de marcos e estudos obrigatórios de reservas. Essas obrigações aumentaram as taxas de administração de muitos prédios antigos e podem afetar seu apelo em relação às casas.

Para um investidor, isso significa que o estado do prédio, suas reservas e suas taxas importam tanto quanto o preço por metro quadrado.

O que buscar em um ativo em Miami

• Localização próxima a áreas de alta demanda turística e de negócios.
• Prédio com inspeções e reservas em dia.
• Regras da associação de coproprietários sobre aluguéis de curta duração.
• Custos de seguro, que na Flórida são altos devido ao risco de furacões.
• Rentabilidade líquida estimada, não apenas receita bruta.

Riscos

Um mercado que subiu muito pode corrigir. Além disso, Miami está exposta a furacões, a mudanças nos seguros e à demanda internacional, sensível ao dólar. Diversificar entre cidades reduz a exposição a um único mercado.

Mediana não é média

Os números da Miami Realtors são medianas: o valor que fica no meio quando se ordenam todas as vendas do mês. A mediana é útil porque não se distorce com algumas poucas vendas de luxo, que em Miami são frequentes. Mas também pode se mover por mudanças na mistura de propriedades vendidas, e não apenas porque cada imóvel vale mais.

Por isso os analistas comparam várias fontes, como os índices repetidos de Case-Shiller, que acompanham o preço das mesmas casas ao longo do tempo. Para uma decisão de investimento, o mais útil continua sendo a análise do ativo concreto: sua localização, seu estado, seus custos e sua capacidade de gerar renda.

Participar sem comprar inteiro

Com uma mediana de 675.000 dólares para uma casa, comprar em Miami está fora do alcance da maioria dos poupadores latino-americanos. As frações permitem ter participação em ativos da cidade a partir de 50 USD, receber a renda líquida proporcional a cada dia e vendê-las no mercado secundário se houver compradores.

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