O mercado imobiliário na Espanha subiu 8,4% em 2024: o que isso significa para investir

A maior alta em 17 anos

Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), o preço da moradia livre na Espanha aumentou em média 8,4 % em 2024, mais do que o dobro de 2023 e a maior alta desde 2007, quando cresceu 9,8 %. Foi também o décimo primeiro ano consecutivo de altas.

Por tipo de moradia, a nova encareceu 10,9 %, sua maior alta desde 2007, e a usada 8,0 %, também a maior desde aquele ano.

Um ano que acelerou

A alta foi crescendo ao longo do ano. A taxa anual do índice foi de 6,3 % no primeiro trimestre, 7,8 % no segundo, 8,1 % no terceiro e 11,3 % no quarto. Esse último dado é uma variação em relação ao mesmo trimestre do ano anterior, não a média anual, por isso não coincide com 8,4 %.

O que explica a alta

Por trás da alta há vários fatores conhecidos: uma oferta de moradia nova que não cobre a formação de lares, a chegada de população, a demanda de compradores estrangeiros e o turismo, que compete pelo uso das moradias nas grandes cidades. Ao mesmo tempo, a queda das taxas de juros do Banco Central Europeu a partir de 2024 barateou o crédito em relação a 2023.

Essas mesmas pressões explicam o endurecimento da regulação dos aluguéis turísticos, que buscam liberar moradia para residentes.

O que significa para um investidor

Preços mais altos elevam o valor dos imóveis existentes, mas reduzem a rentabilidade por aluguel de uma compra nova, porque se paga mais pelo mesmo rendimento. Por isso, em mercados caros, a diferença é feita pela gestão: boa ocupação, tarifas bem calculadas e custos controlados.

Comprar uma moradia inteira em Madrid requer um capital muito alto. As frações permitem participar com valores pequenos em ativos que já geram renda, e combinar vários mercados.

• Valorização passada não garante valorização futura.
• Rentabilidade por aluguel = renda líquida anual dividida pelo valor do ativo.
• Em mercados caros, a regulação e a gestão pesam mais.

Riscos do mercado espanhol

O principal risco para a renda curta na Espanha é regulatório: o registro único de arrendamentos, as normas urbanísticas de cada cidade e as restrições das comunidades de proprietários. Também existe o risco de correção de preços se mudarem as taxas de juros ou a economia esfriar.

Rentabilidade por aluguel versus valorização

Convém separar as duas fontes de retorno de um imóvel. A valorização é o aumento do seu preço, que só se materializa ao vender. A rentabilidade por aluguel é a renda líquida anual dividida pelo valor do ativo. Em um mercado que sobe rápido, a segunda tende a cair, porque o preço cresce mais que os aluguéis ou as tarifas.

Por isso, não basta olhar a manchete de que a moradia subiu 8,4 %. Um investidor prudente se pergunta quanto rendimento líquido o ativo gera hoje, quanto custa mantê-lo e o que aconteceria se os preços se estabilizassem. Essa é a informação que mostra a ficha de cada ativo na CityFraction, sempre como estimativa e não como promessa.

Em resumo

O mercado imobiliário espanhol viveu em 2024 seu ano de maior alta desde antes da crise de 2008. É um mercado com demanda forte e oferta limitada, mas também com mais regulação. Analise cada ativo com sua licença, sua ocupação e seus custos.

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