368.295 residências turísticas na Espanha: onde se concentram

Como o INE mede as moradias turísticas

O Instituto Nacional de Estatística elabora uma estatística experimental de moradias turísticas a partir da análise automatizada dos anúncios das três plataformas mais usadas na Espanha. Depois elimina os anúncios repetidos em várias plataformas com um algoritmo de depuração. Os dados eram publicados a cada seis meses e o INE anunciou que passaria a divulgá-los a cada três.

As comunidades autônomas gerenciam seus próprios registros, por isso pode haver diferenças com os números regionais. Ainda assim, é a medição nacional mais completa disponível.

A foto de novembro de 2024

Segundo o INE, em novembro de 2024 a Espanha contava com 368.295 moradias turísticas e 1.857.710 vagas, 7,2% menos moradias que em agosto do mesmo ano. A queda mostra que a oferta de aluguel turístico também é sazonal: muitas moradias são retiradas no inverno ou passam para aluguel de média duração.

A cidade de Madrid encabeçou a lista de municípios, com 17.274 moradias turísticas, seguida de Barcelona (9.750), Málaga (7.496) e Valência (7.290). No conjunto da Comunidade de Madrid foram contadas cerca de 20.760.

Por que Madrid lidera

Madrid combina um grande volume de visitantes, mais de 10 milhões de viajantes por ano na cidade, com uma demanda distribuída ao longo do ano graças aos negócios, feiras, congressos, estudantes e cultura. Essa estabilidade torna o alojamento turístico atraente, e também explica a pressão regulatória sobre ele no centro da cidade.

Peso sobre o total de moradias

No conjunto da Espanha, as moradias turísticas representam uma fração pequena do parque total de moradias, mas se concentram em bairros centrais e zonas costeiras, onde seu peso é muito maior. Essa concentração é o que motiva as normas municipais que limitam novas licenças em certos distritos.

Para o investidor, isso significa que duas moradias na mesma cidade podem ter situações regulatórias muito distintas segundo seu bairro e seu edifício.

O que observar em um ativo na Espanha

• Número do Registro Único de Arrendamentos vigente desde julho de 2025.
• Licença ou habilitação municipal conforme a zona.
• Autorização da comunidade de proprietários.
• Sazonalidade da ocupação e da oferta concorrente.
• Rentabilidade estimada com custos de todo o ano.

Riscos

A regulamentação das moradias turísticas na Espanha ficou mais rígida e pode continuar assim. Também há risco de excesso de oferta em alguns bairros e de mudanças na demanda turística.

Oferta que entra e sai com a temporada

A queda de 7,2% entre agosto e novembro mostra um fenômeno pouco conhecido: muitos proprietários anunciam suas moradias apenas nos meses de maior demanda. No verão, competem milhares de moradias adicionais; no inverno, boa parte se retira ou passa para contratos de temporada para estudantes e profissionais. Essa oferta flexível pressiona as tarifas na alta temporada.

Para um alojamento gerido de forma profissional, a estratégia costuma ser o oposto: manter-se ativo o ano todo, ajustar preços nos meses fracos e aproveitar a demanda estável de negócios e eventos. Por isso, a ocupação anual de um ativo bem gerido pode ser maior que a média do mercado, embora nunca seja garantida.

Conclusão

A Espanha tem um dos maiores mercados de moradias turísticas da Europa, com Madrid na liderança. Para investir com critério, a localização, a licença e a gestão importam tanto quanto o volume de turistas.

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