O Fed, as taxas hipotecárias e a habitação em Miami

Um ciclo de cortes em 2024

Em setembro de 2024, o Federal Reserve dos Estados Unidos (Fed) iniciou um ciclo de cortes com uma redução de 50 pontos base. Em novembro, reduziu outros 25, até um intervalo de 4,50 % a 4,75 %, e em 18 de dezembro aplicou um terceiro corte de 25 pontos, que deixou a taxa dos fundos federais em 4,25 % a 4,50 %. No total, foram 100 pontos base em quatro meses.

A taxa do Fed é a referência para empréstimos de curtíssimo prazo entre bancos. Seu efeito sobre as hipotecas é indireto.

Por que as hipotecas não caíram igual

As hipotecas a 30 anos nos Estados Unidos se movem mais com os títulos do Tesouro de longo prazo e com as expectativas de inflação do que com a taxa de curto prazo. Segundo a pesquisa semanal da Freddie Mac, a taxa média a 30 anos chegou a 7,17 % no final de abril de 2024, caiu para 6,35 % em agosto, seu nível mais baixo em mais de um ano, e voltou a 6,44 % em meados de outubro.

Ou seja, embora o Fed tenha cortado 100 pontos, as hipotecas não caíram na mesma proporção. Para os compradores com crédito, o custo de financiar-se continuou alto em relação aos anos anteriores a 2022.

O que aconteceu com os preços em Miami

Apesar das taxas altas, os preços de moradia em Miami continuaram subindo. Segundo Miami Realtors, em dezembro de 2024 a mediana de venda das casas unifamiliares em Miami-Dade aumentou 10,7 % ano a ano, de 610.000 para 675.000 dólares, e a dos condomínios existentes subiu 4,9 %, de 410.000 para 430.000 dólares. As casas unifamiliares fecharam 2024 com 10.738 transações, 1,9 % a mais que em 2023.

Em escala nacional, o índice Case-Shiller registrou em dezembro de 2024 uma alta anual de 3,9 %. Miami se movimentou acima da média do país.

Por que importa para o aluguel de curta duração

Quando comprar moradia é caro por causa das taxas, mais pessoas continuam alugando e mais viajantes buscam acomodações alternativas. Ao mesmo tempo, quem compra com crédito para alugar por dias precisa que o aluguel cubra uma parcela mais alta. Essa pressão de custos é uma das razões pelas quais vale analisar a rentabilidade líquida e não apenas a receita bruta.

Com frações não há crédito envolvido: o risco de taxa não está na sua parcela, embora as taxas influenciem o valor de mercado dos imóveis.

• Taxas altas: menos compradores com crédito e preços mais pressionados.
• Taxas em queda: mais demanda de compra e possível valorização.
• Em ambos os casos, o aluguel depende da ocupação e dos custos do ativo.

Riscos a considerar

O mercado de Miami tem particularidades: seguros caros pelo risco de furacões, novas regras para condomínios na Flórida e um componente de compradores internacionais sensível ao dólar. Tudo isso pode afetar o valor e os custos de um ativo.

Conclusão

A política monetária dos Estados Unidos define o custo do dinheiro, mas os preços da moradia também dependem da demanda local, da oferta disponível e de fatores como migração e turismo. Miami mostrou em 2024 um mercado firme mesmo com taxas altas. Para investir com critério, combine essa leitura macro com os números de cada ativo.

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