Carta del editor
Empezamos 2026 con un cambio de dirección que pocos esperaban hace un año. Después de recortar en 2025, el Banco de la República subió su tasa 100 puntos básicos en enero y otros 100 en marzo, hasta 11,25 %, un nivel que no se veía desde octubre de 2022. La razón: la inflación y, sobre todo, las expectativas de inflación volvieron a subir.
Fuera de Colombia el panorama fue más estable. La Reserva Federal mantuvo su rango en 3,50 % – 3,75 % y el BCE la facilidad de depósito en 2 %, aunque la Fed advirtió que los acontecimientos en Oriente Medio añadían incertidumbre. El turismo, mientras tanto, confirmó otro año récord en España.
En esta edición analizamos qué significa un ciclo de alzas para los activos en pesos, visitamos Medellín y dedicamos la guía a la liquidez, un tema que gana importancia cuando el entorno se vuelve más volátil.
11,25 %
tasa del Banco de la República al cierre de marzo
+200 pb en el trimestre
Fuente: [16] BBVA Research
22 M+
visitantes no residentes en Colombia entre agosto de 2022 y diciembre de 2025
Según MinCIT
Fuente: [13] MinCIT
01 · Mercados
El Banco de la República cambia de rumbo: 200 puntos básicos en dos reuniones
Alza de 100 pb en enero hasta 10,25 % y otra de 100 pb en marzo hasta 11,25 %. La Fed y el BCE, en pausa.
La Junta Directiva del Banco de la República subió por mayoría la tasa de política monetaria en 100 puntos básicos en su reunión de enero de 2026, hasta 10,25 %. Según las minutas publicadas en febrero, la inflación esperada había aumentado cerca de 200 puntos básicos entre diciembre y enero, y la decisión podía ser el inicio de un nuevo ciclo.
El 31 de marzo la Junta volvió a sorprender con otra alza de 100 puntos básicos, hasta 11,25 %. Según BBVA Research, la votación fue dividida: cuatro miembros a favor del alza, dos por un recorte de 50 puntos básicos y uno por mantener la tasa. El argumento fue la persistencia de la inflación básica y unas expectativas elevadas. Portafolio recordó que un nivel de 11,25 % no se veía desde octubre de 2022.
Tasa de política monetaria del Banco de la República, techo del rango objetivo de la Reserva Federal y facilidad de depósito del BCE, al último día de cada trimestre.
En Estados Unidos, la Reserva Federal mantuvo el rango en 3,50 % – 3,75 % en sus reuniones del 28 de enero y del 18 de marzo. En su comunicado de marzo señaló que las implicaciones de los acontecimientos en Oriente Medio para la economía estadounidense eran inciertas. El BCE mantuvo la facilidad de depósito en 2 %.
Qué significa para los activos en pesos
Tasas más altas en Colombia encarecen el crédito hipotecario y aumentan la rentabilidad de las alternativas de renta fija en pesos, como los certificados de depósito. Eso presiona la valoración de los activos inmobiliarios y hace más exigente la comparación. Al mismo tiempo, un diferencial de tasas amplio frente a Estados Unidos puede sostener al peso, lo que reduce el valor en pesos de los ingresos en dólares.
Cuando las tasas suben, el inversionista exige más a cada activo. Los que tienen demanda sólida y costos controlados resisten mejor.
02 · Mercados
La inflación vuelve a subir en Colombia y salta en España
5,56 % en Colombia en marzo; 3,4 % en España, más de un punto por encima de febrero.
La inflación anual de Colombia se aceleró en el primer trimestre: fue de 5,35 % en enero, de 5,29 % en febrero y de 5,56 % en marzo, frente a 5,09 % en marzo de 2025, según los datos del DANE. El aumento de la inflación y de las expectativas explica el giro del Banco de la República.
En España, el INE informó que la tasa anual del IPC se situó en marzo de 2026 en el 3,4 %, más de un punto por encima de la de febrero, con la inflación subyacente en el 2,9 %. Un salto de esa magnitud en un solo mes suele estar asociado a la energía y a los carburantes, en un contexto de tensiones geopolíticas.
Variación anual del índice de precios al consumidor en el último mes de cada trimestre. El dato de España de septiembre de 2026 es el indicador adelantado del INE.
Costos de operación al alza
Para un alojamiento, la energía es un costo directo: climatización, agua caliente y lavandería. Un repunte del precio de la energía se traslada rápido a los gastos operativos, mientras que las tarifas por noche solo se ajustan si la demanda lo permite. Por eso los trimestres de inflación energética suelen comprimir los márgenes de la renta corta.
- Colombia, marzo de 2026: 5,56 % anual (DANE).
- España, marzo de 2026: 3,4 % anual; subyacente 2,9 % (INE).
La lección práctica es revisar los supuestos de costos de cada activo cuando la inflación cambia de tendencia. Un buen operador actualiza tarifas, renegocia contratos de servicios y busca eficiencias energéticas.
03 · Turismo
España cierra 2025 con 96,8 millones de turistas y 134.712 millones de euros de gasto
Tercer año consecutivo de récord. En Colombia, más de 22 millones de visitantes no residentes desde agosto de 2022.
Durante 2025 visitaron España 96,8 millones de turistas internacionales, un nuevo máximo histórico y un aumento del 3,2 % frente a 2024, según la estadística FRONTUR del INE publicada el 3 de febrero de 2026. El Ministerio de Industria y Turismo informó, con base en la encuesta EGATUR, que el gasto de esos turistas llegó a 134.712 millones de euros, un 6,8 % más que en 2024.
Que el gasto crezca el doble que el número de turistas confirma una tendencia: España no solo recibe más visitantes, sino que cada uno gasta más, en parte por la inflación y en parte por un turismo de mayor valor.
Colombia, en cifras acumuladas
El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo informó en febrero de 2026, en el marco de la vitrina turística de ANATO, que entre agosto de 2022 y diciembre de 2025 Colombia superó los 22 millones de visitantes no residentes y los 14,8 millones de extranjeros.
Italia: los Juegos de Invierno
Del 6 al 22 de febrero de 2026, Milán y Cortina d'Ampezzo acogieron los Juegos Olímpicos de Invierno, un evento que concentra demanda en el norte de Italia y proyecta su imagen turística. Su efecto real sobre la ocupación se verá en las estadísticas de los próximos meses.
El turismo sigue creciendo en valor más que en volumen: menos visitantes nuevos, pero cada uno gasta más.
04 · Regulación
Cuenta regresiva para el 20 de mayo: las plataformas compartirán datos en toda la UE
El Reglamento (UE) 2024/1028 entra en aplicación. Qué cambia para los alojamientos y sus operadores.
A partir del 20 de mayo de 2026 se aplica en toda la Unión Europea el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. La norma no armoniza los límites de cada ciudad ni prohíbe el alquiler turístico; establece una infraestructura común de datos para que los Estados hagan cumplir sus propias reglas.
Las piezas del sistema
- Registro de cada unidad de alquiler de corta duración según el procedimiento nacional, con un número único.
- Obligación de las plataformas de mostrar ese número en los anuncios y de verificar su validez.
- Envío periódico de datos de actividad de las plataformas a las autoridades, a través de puntos únicos digitales.
- Posibilidad de retirar anuncios que no cumplan.
España adelantó buena parte de este esquema con su Registro Único de Arrendamientos, operativo desde julio de 2025, e Italia con el código CIN. Otros países están adaptando sus sistemas para la fecha de aplicación.
Lo que significa para un inversionista
La transparencia beneficia a los activos que cumplen y penaliza la oferta informal, que pierde visibilidad en las plataformas. A cambio, cualquier incumplimiento será más fácil de detectar. La diligencia sobre la situación legal del inmueble pasa a ser tan importante como el análisis de su rentabilidad.
Desde mayo, un alojamiento sin registro en Europa no es un riesgo pequeño: es un anuncio que puede desaparecer.
05 · Ciudad en foco
Medellín: de la transformación urbana al nomadismo digital
Clima templado, innovación y una comunidad internacional creciente. También un debate abierto sobre el alquiler turístico en barrios residenciales.
Medellín se ganó en las últimas dos décadas una reputación internacional por su transformación urbana: sistema de metro y metrocables, bibliotecas parque, espacios públicos renovados y una apuesta por la innovación. Su clima templado durante todo el año y un costo de vida competitivo la convirtieron en uno de los destinos favoritos de nómadas digitales y trabajadores remotos de Estados Unidos y Europa.
Una demanda distinta a la de playa
A diferencia de Cartagena, la demanda de Medellín es menos estacional y más ligada a estancias medias: semanas o meses de personas que trabajan en remoto, estudian español o viajan por negocios. Eso favorece los alojamientos preparados para trabajar, con buena conexión a internet y servicios cercanos.
Retos a considerar
- Debate local sobre el impacto del alquiler turístico en barrios residenciales y en el precio de la vivienda.
- Reglamentos de propiedad horizontal que pueden restringir las estancias cortas en algunos edificios.
- Obligación de inscripción en el Registro Nacional de Turismo para viviendas turísticas.
- Percepción de seguridad, que influye en las reseñas y en la demanda internacional.
Un activo en Medellín puede complementar a uno de playa en un portafolio colombiano, porque su demanda responde a motores distintos. La clave, como siempre, es la ubicación concreta y la situación legal del inmueble.
Medellín atrae a quien se queda semanas, no solo noches. Eso cambia la forma de operar un alojamiento.
06 · Tendencias
Por qué las tasas altas presionan el valor de los inmuebles
La relación entre la rentabilidad exigida y el precio de un activo explica buena parte de los ciclos inmobiliarios.
Un inmueble que genera ingresos se valora, en buena medida, por la renta neta que produce y por la rentabilidad que exige quien lo compra. Si un comprador exige un rendimiento anual mayor porque puede obtener más en un certificado de depósito, está dispuesto a pagar menos por la misma renta. Por eso, cuando las tasas de interés suben, los precios de los inmuebles de inversión tienden a moderarse o a caer, y cuando bajan, tienden a subir.
Un ejemplo simplificado
Si un activo produce una renta neta anual de 10.000 unidades y el mercado exige un 8 %, su valor implícito es de 125.000. Si la rentabilidad exigida sube al 10 %, el valor implícito baja a 100.000, aunque la renta no haya cambiado. Este cálculo es una simplificación: el valor real depende también de las expectativas de crecimiento de la renta, del riesgo del activo y de la liquidez del mercado.
Los matices
- Los precios de los inmuebles reaccionan con rezago y de forma desigual entre ciudades y tipos de activo.
- Una renta que crece con la inflación compensa parcialmente el efecto de tasas más altas.
- Los activos con demanda escasa y oferta limitada resisten mejor los ciclos.
Para el inversionista en fracciones, entender esta relación ayuda a interpretar los cambios del valor de referencia de sus fracciones: no siempre reflejan un problema del activo, sino un cambio en las condiciones generales del mercado.
Una misma renta vale distinto según la tasa de interés del momento. Por eso el valor de referencia se mueve aunque el activo funcione igual.
Fuentes: [16]
07 · Guía del inversionista
Liquidez: cómo y cuándo se puede salir de una inversión fraccionada
Un inmueble no se vende en un clic. Las fracciones mejoran la flexibilidad, pero la liquidez nunca está garantizada.
La liquidez es la facilidad para convertir una inversión en dinero sin perder valor. Los inmuebles son, por naturaleza, activos poco líquidos: venderlos requiere tiempo, negociación y costos de transacción. Las fracciones introducen una alternativa intermedia, porque permiten vender una participación pequeña sin vender todo el activo, siempre que exista un comprador.
Dos caminos de salida
El primero es la venta del activo completo al final de su plazo previsto o antes, si los titulares lo aprueban. En ese caso el resultado se reparte en proporción a las fracciones. El segundo es el mercado secundario, donde un titular publica sus fracciones a un precio y otro inversionista las compra. La velocidad depende de la oferta, la demanda y el precio pedido.
Lo que conviene saber
- En un mercado secundario el precio lo fijan comprador y vendedor; puede ser mayor o menor que el precio de compra original.
- Pueden existir comisiones por vender, que reducen el monto que recibes.
- En momentos de incertidumbre puede haber más vendedores que compradores, y vender puede tardar.
- La venta del activo completo puede adelantarse o prorrogarse según las condiciones del mercado y las reglas del contrato.
Por eso las fracciones deben verse como una inversión de mediano o largo plazo con algo de flexibilidad, y no como un sustituto de una cuenta de ahorros. Un fondo de emergencia en efectivo sigue siendo indispensable.
La liquidez es una opción útil, no una garantía. Invierte pensando en el plazo completo.
Antes de invertir, revisa en los documentos del activo el plazo previsto, las condiciones de venta anticipada o prórroga y el funcionamiento del mercado secundario si existe.
08 · Guía del inversionista
Preguntas del trimestre: ¿qué hago si suben las tasas?
Tres respuestas para un trimestre de alzas en Colombia.
¿Debo vender mis fracciones?
Vender por un cambio de tasas suele cristalizar una pérdida de valor de referencia que puede ser temporal. Si tu horizonte es largo y tus fracciones generan ingresos, lo razonable es revisar el activo, no reaccionar al ruido.
¿Conviene mover dinero a renta fija?
Depende de tus objetivos. La renta fija en pesos ofrece hoy rendimientos atractivos y menos volatilidad; los activos inmobiliarios ofrecen diversificación y exposición a activos reales. Muchos portafolios combinan ambos.
¿Qué pasa con mis activos en dólares?
Un peso fortalecido por tasas altas reduce el valor en pesos de los ingresos en dólares, y uno debilitado lo aumenta. La diversificación por moneda reparte ese efecto.
09 · Guía del inversionista
Glosario: cuando las tasas suben
Términos que aparecen en esta edición, explicados en lenguaje sencillo.
- Expectativas de inflación: lo que hogares, empresas y analistas creen que será la inflación futura; influyen en precios, salarios y decisiones de los bancos centrales.
- Rentabilidad exigida: el rendimiento mínimo que un comprador espera obtener de un activo, que sube cuando suben las tasas de interés.
- Valor implícito: el valor que resulta de dividir la renta neta de un activo entre la rentabilidad exigida por el mercado.
- Mercado secundario: el lugar donde los inversionistas compran y venden entre ellos fracciones que ya existen.
- Liquidez: la facilidad para convertir una inversión en dinero sin perder valor.
- Votación dividida: una decisión de un órgano colegiado en la que no todos sus miembros votan en el mismo sentido.
Fuentes de esta edición
- [1]Cancillería de Colombia · Ley 2068 de 2020 (Ley de Turismo) · 31 de diciembre de 2020
- [2]Función Pública · Decreto 1836 de 2021 (Registro Nacional de Turismo y plataformas) · 30 de diciembre de 2021
- [3]EUR-Lex · Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración · 29 de abril de 2024
- [4]Altroconsumo · Código CIN para alquileres breves en Italia · 2 de enero de 2025
- [5]KPMG · Real Decreto 1312/2024 y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos · 1 de marzo de 2025
- [6]INE · IPC, marzo de 2025 · 11 de abril de 2025
- [7]Federal Reserve · FOMC statement, 28 de enero de 2026 · 28 de enero de 2026
- [8]INE · FRONTUR, diciembre y año 2025 · 3 de febrero de 2026
- [9]Ministerio de Industria y Turismo · FRONTUR y EGATUR, diciembre y año 2025 · 3 de febrero de 2026
- [10]Banco de la República · Minutas de la Junta, enero de 2026 · 6 de febrero de 2026
- [11]El Universal · Inflación en Colombia se aceleró en enero de 2026 y llegó a 5,35 % · 6 de febrero de 2026
- [12]Comité Olímpico Internacional · Juegos de Invierno Milano Cortina 2026 · 6 de febrero de 2026
- [13]MinCIT · Turismo en Colombia, motor de desarrollo (ANATO 2026) · 27 de febrero de 2026
- [14]El Universal · DANE revela la inflación de febrero de 2026 · 6 de marzo de 2026
- [15]Federal Reserve · FOMC statement, 18 de marzo de 2026 · 18 de marzo de 2026
- [16]BBVA Research · BanRep incrementó en 100 pb su tasa de política al 11,25 % en marzo · 31 de marzo de 2026
- [17]Portafolio · Desde cuándo no estaban tan altas las tasas de interés en Colombia · 31 de marzo de 2026
- [18]El Universal · Inflación en Colombia repunta en marzo de 2026: 5,56 % según el DANE · 9 de abril de 2026
- [19]INE · IPC, marzo de 2026 · 15 de abril de 2026
- [20]Comisión Europea · Transition Pathways: reglamento de alquileres de corta duración · 20 de mayo de 2026
- [21]Banco Central Europeo · Tipos de interés oficiales del BCE · 12 de octubre de 2026
- [22]Banco de la República · Comunicados de la Junta Directiva · 12 de octubre de 2026
- [23]DANE · Índice de precios al consumidor (IPC) · 12 de octubre de 2026
La información de esta revista es general y no constituye asesoría de inversión, legal ni tributaria. Toda inversión tiene riesgos, incluida la pérdida del capital; las rentabilidades de este sector son estimadas y no están garantizadas.