Carta del editor
Bienvenidos a la primera edición de la Revista CityFraction, una publicación trimestral sobre inversión inmobiliaria fraccionada. Nuestra gestora administra activos inmobiliarios desde 2012, durante años con procesos manuales y en contacto directo con cada inversionista. Esta revista nace para ordenar lo que vemos cada trimestre y compartirlo con datos verificables.
El trimestre que cerró en marzo de 2025 dejó tres mensajes. El turismo internacional sigue fuerte: España y Colombia publicaron cifras récord de 2024. El dinero sigue caro en las Américas: el Banco de la República mantuvo su tasa en 9,5 % y la Reserva Federal no la movió. Y el alquiler turístico entra en una etapa de más registro y control en Europa.
En cada edición encontrarás cifras con su fuente, análisis de ciudades, cambios regulatorios y una guía práctica. No publicamos promesas de rentabilidad: toda inversión tiene riesgos y las rentabilidades de este sector son estimadas. Nuestro objetivo es que decidas mejor informado.
9,5 %
tasa del Banco de la República al cierre de marzo
Se mantuvo el 31 de marzo
Fuente: [14] BBVA Research
01 · Mercados
Tasas: el dinero sigue caro en las Américas y se abarata en Europa
El Banco de la República y la Reserva Federal mantuvieron sus tasas en el primer trimestre, mientras el BCE siguió recortando.
La financiación de un inmueble y el atractivo relativo de las inversiones inmobiliarias dependen en buena parte de las tasas de interés. Cuando el dinero es caro, los créditos hipotecarios pesan más, los compradores con deuda se retiran y los ahorradores encuentran alternativas de renta fija con buen rendimiento. Cuando el dinero se abarata, ocurre lo contrario.
En Colombia, la Junta Directiva del Banco de la República mantuvo la tasa de política monetaria en 9,5 % en su reunión del 31 de marzo de 2025, en una decisión dividida de cuatro votos contra tres. Los tres directores restantes proponían un recorte de 50 puntos básicos. El banco central citó los riesgos inflacionarios y fiscales para justificar la pausa.
Tasa de política monetaria del Banco de la República, techo del rango objetivo de la Reserva Federal y facilidad de depósito del BCE, al último día de cada trimestre.
En Estados Unidos, la Reserva Federal mantuvo el 19 de marzo el rango objetivo de los fondos federales entre 4,25 % y 4,50 %, el mismo nivel con el que cerró 2024 tras tres recortes. En la zona euro, en cambio, el Banco Central Europeo continuó su ciclo de bajadas: la facilidad de depósito, que había cerrado 2024 en 3 %, terminó el trimestre en 2,5 %.
Qué significa para el inversionista en fracciones
Para quien compra fracciones sin deuda, la tasa de interés influye de dos maneras. Primero, en el valor de los activos: con tasas altas, los compradores exigen más rentabilidad y los precios tienden a moderarse. Segundo, en la comparación con otras alternativas: un certificado de depósito con buena tasa compite por el mismo ahorro.
La divergencia entre continentes también importa. Un portafolio con activos en euros y en dólares o pesos recibe impulsos distintos según la política de cada banco central, lo que refuerza el argumento de la diversificación geográfica.
Con tasas altas, la disciplina en la selección de activos y en los costos pesa más que nunca.
02 · Mercados
Inflación: Colombia por encima del 5 %, España en el 2,3 %
La inflación determina cuánto pueden subir tarifas y arriendos, y también cuánto suben los costos de operar un inmueble.
La inflación es una espada de doble filo para los activos inmobiliarios. Por un lado, los alquileres y las tarifas por noche tienden a ajustarse con el nivel general de precios, lo que protege el ingreso en términos reales. Por otro, la limpieza, el mantenimiento, los seguros y los servicios públicos también se encarecen.
En Colombia, la variación anual del índice de precios al consumidor fue de 5,09 % en marzo de 2025, según el DANE. La cifra sigue lejos de la meta del 3 % del Banco de la República y explica la cautela de la Junta Directiva. En España, el INE informó que la tasa anual del IPC se situó en el 2,3 % en marzo, siete décimas por debajo de febrero, y la inflación subyacente bajó al 2,0 %.
Variación anual del índice de precios al consumidor en el último mes de cada trimestre. El dato de España de septiembre de 2026 es el indicador adelantado del INE.
El efecto en la renta corta
En la renta corta, las tarifas se ajustan casi en tiempo real según la demanda, por lo que el traslado de la inflación al ingreso puede ser más rápido que en un arriendo tradicional indexado una vez al año. La contracara es que los costos variables por estancia también suben, y el margen depende de la eficiencia del operador.
Para el inversionista, la lectura práctica es mirar el ingreso neto y no solo el bruto. Un activo cuyos ingresos crecen al ritmo de la inflación pero cuyos costos crecen más rápido pierde rentabilidad aunque factura más.
- Colombia, marzo de 2025: 5,09 % anual (DANE).
- España, marzo de 2025: 2,3 % anual, subyacente 2,0 % (INE).
- Meta del Banco de la República: 3 %.
03 · Turismo
2024, el año récord que marca el punto de partida
España recibió 93,8 millones de turistas internacionales y Colombia 6,7 millones de visitantes no residentes. La demanda que sostiene la renta corta sigue creciendo.
La renta corta vive de los viajeros, y los datos de 2024 publicados en el primer trimestre de 2025 confirman que la demanda internacional no solo se recuperó tras la pandemia, sino que superó todos los registros previos.
España recibió en 2024 cerca de 93,8 millones de turistas internacionales, un aumento del 10,1 % frente a 2023 y un nuevo máximo histórico, según la estadística FRONTUR del INE. Reino Unido, Francia y Alemania siguieron siendo los principales mercados emisores.
Colombia también rompió su récord. El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo informó que entre enero y diciembre de 2024 llegaron al país 6.696.835 visitantes no residentes, un 8,5 % más que el año anterior. La cifra incluye a extranjeros no residentes, colombianos residentes en el exterior y pasajeros de cruceros.
Lo que hay detrás de los números
Más visitantes significan más noches potenciales para los alojamientos, pero no se reparten de forma homogénea. Los destinos con conectividad aérea, oferta cultural y seguridad percibida concentran buena parte del crecimiento, y los barrios más visitados son también los que enfrentan más presión regulatoria por el impacto del turismo en la vivienda.
Para un inversionista, el turismo récord es una buena noticia con matices: la competencia entre alojamientos también aumenta, y las ciudades responden con registros, licencias y límites. Por eso en esta edición dedicamos una sección completa a los cambios regulatorios.
La demanda turística es el motor de la renta corta; la regulación es el freno que define hasta dónde puede crecer en cada barrio.
04 · Regulación
Europa endurece el registro del alquiler turístico
España abre su Registro Único de Arrendamientos y reforma la propiedad horizontal; Italia ya sanciona a quien no tenga el código CIN.
El primer trimestre de 2025 trajo una ola de cambios regulatorios para el alquiler de corta duración en los países europeos donde se concentra buena parte del turismo mundial. El objetivo común es saber cuántos alojamientos existen, quién los opera y si cumplen las normas locales.
España: Registro Único y Ventanilla Única Digital
El Real Decreto 1312/2024, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 24 de diciembre de 2024, creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital. Desde el 2 de enero de 2025 los propietarios pueden solicitar el número de registro, que será obligatorio para anunciar alquileres de corta duración y de temporada en plataformas a partir del 1 de julio de 2025. La norma aplica en España el Reglamento europeo 2024/1028.
España: la comunidad de vecinos decide
La Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, abrir un piso turístico en un edificio requiere la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Antes, para prohibir la actividad se necesitaba unanimidad. Las comunidades también pueden aplicar un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes a estas viviendas.
Italia: el código CIN
En Italia, los alojamientos de alquiler breve deben exhibir el Código Identificativo Nacional en cada anuncio y en el exterior del inmueble. Las sanciones para quien no lo tenga se aplican desde el 2 de enero de 2025 y pueden llegar a 8.000 euros.
Para el inversionista, estas normas tienen una lectura positiva y otra exigente. La positiva: más transparencia y menos competencia informal. La exigente: los activos deben cumplir cada requisito, y conviene verificar que el operador tenga los registros al día.
05 · Ciudad en foco
Cartagena: el centro histórico como imán de la renta corta
La ciudad amurallada combina patrimonio, playa y conectividad. También concentra los retos de convivencia entre turismo y vivienda.
Cartagena de Indias es uno de los destinos más reconocibles de Colombia. Su puerto, fortificaciones y conjunto monumental fueron declarados Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en 1984, y el centro histórico se convirtió con los años en uno de los lugares más demandados del país para estancias cortas.
Por qué atrae a los viajeros
- Patrimonio colonial y vida cultural en un área caminable.
- Clima cálido todo el año y acceso a playas e islas cercanas.
- Conexiones aéreas nacionales e internacionales y llegada de cruceros.
- Eventos culturales, bodas de destino y turismo corporativo.
Lo que debe mirar un inversionista
La estacionalidad es marcada: diciembre, enero, Semana Santa y mitad de año suelen concentrar la demanda, y los meses intermedios exigen una gestión de tarifas más fina. Los costos de mantenimiento en un clima de alta humedad y salinidad son relevantes, y los inmuebles antiguos del centro pueden requerir intervenciones especializadas.
En el plano regulatorio, Colombia exige que los prestadores de servicios turísticos, incluidas las viviendas turísticas, estén inscritos en el Registro Nacional de Turismo. La Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021 actualizaron las obligaciones y las reglas para las plataformas digitales.
En Cartagena, la ubicación exacta dentro de la ciudad pesa tanto como la ciudad misma.
Un activo bien ubicado, bien mantenido y con registros al día puede aprovechar la demanda internacional y nacional; uno descuidado sufre rápido en reseñas y ocupación.
06 · Tendencias
Financiación participativa: el marco europeo que ya se aplica en toda la UE
El Reglamento (UE) 2020/1503 armonizó las reglas para las plataformas de crowdfunding. Qué protege al inversionista.
La inversión inmobiliaria con montos pequeños no es exclusiva de una sola forma jurídica. En Europa, buena parte de la actividad se canaliza a través de plataformas de financiación participativa, reguladas desde 2021 por el Reglamento (UE) 2020/1503 sobre proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas. Tras el periodo transitorio, desde noviembre de 2023 las plataformas que operan bajo este régimen deben contar con autorización.
Qué exige el reglamento
- Autorización y supervisión por la autoridad nacional competente.
- Una ficha de datos clave de la inversión para cada proyecto.
- Una prueba de conocimientos y una simulación de capacidad de soportar pérdidas para inversores no experimentados.
- Un periodo de reflexión durante el cual el inversor no experimentado puede retirar su oferta.
Estas exigencias muestran hacia dónde va el sector en todo el mundo: más información estandarizada, evaluación del perfil del inversionista y reglas claras sobre conflictos de interés. Colombia cuenta con su propio marco de financiación colaborativa desde 2018 y 2020, y Estados Unidos regula el crowdfunding de inversión desde 2016.
No todas las estructuras de inversión fraccionada son crowdfunding en sentido legal; algunas usan titularización, fideicomisos o sociedades. Lo importante para el inversionista es identificar quién supervisa la estructura y qué documentos la respaldan.
La pregunta clave no es cómo se llama el modelo, sino quién responde, ante quién y con qué información.
07 · Guía del inversionista
Qué compras cuando compras una fracción inmobiliaria
Una fracción no es una escritura a tu nombre ni un depósito bancario. Entender qué derecho adquieres es el primer paso para invertir con criterio.
La inversión inmobiliaria fraccionada divide un activo que genera ingresos en muchas partes iguales. Quien compra una o varias partes obtiene un derecho económico proporcional sobre los ingresos netos de ese activo y sobre el resultado de su venta futura. La idea es antigua: los fondos inmobiliarios, las cooperativas de vivienda y los clubes de inversión llevan décadas reuniendo pequeños aportes para comprar activos grandes. Lo nuevo es que la tecnología permite hacerlo con montos mínimos bajos, con información en línea y con reportes frecuentes.
Derecho económico, no administración
En la mayoría de los modelos de fracciones, el inversionista no figura en la escritura del inmueble ni toma decisiones del día a día. La propiedad legal suele estar en un vehículo, como una sociedad, un fideicomiso o un compartimento de titularización, y las fracciones representan participaciones en ese vehículo. Un operador profesional se encarga de alquilar, limpiar, mantener y cobrar, y el inversionista recibe su parte de lo que queda después de los gastos.
Esto tiene ventajas claras: no hay que atender huéspedes, reparar tuberías ni negociar con inquilinos. También tiene implicaciones que conviene asumir desde el principio. El resultado depende del desempeño del operador, de la ocupación y de los costos, y las decisiones extraordinarias suelen requerir mecanismos de gobierno, como votaciones de los titulares.
Tres preguntas antes de comprar
- ¿Dónde está el activo y quién es el dueño legal? Debe existir un documento que lo explique con nombres, registros y jurisdicción.
- ¿Cómo se calcula lo que recibo? Pide la fórmula: ingresos brutos, gastos operativos, comisiones, reservas y el reparto proporcional.
- ¿Cómo salgo? Revisa si hay un mercado secundario, un plazo de venta del activo o ambos, y qué pasa si nadie quiere comprar tus fracciones.
Las rentabilidades que se publican en este tipo de inversiones son estimaciones basadas en supuestos de ocupación, tarifas y costos. Pueden cumplirse, superarse o quedarse cortas. Por eso la regla de oro es invertir solo dinero que puedas inmovilizar durante varios años y repartirlo entre varios activos.
Una fracción es una forma accesible de participar en un activo real, pero sigue siendo una inversión con riesgo: los ingresos y el valor pueden subir o bajar.
En las próximas ediciones profundizaremos en cada uno de estos puntos: cómo leer la ficha de un activo, cómo pensar la liquidez, por qué diversificar entre ciudades y qué papel juegan los impuestos en el resultado final.
08 · CityFraction
Nota de la gestora: por qué una revista trimestral
Más de una década administrando activos nos enseñó que la información ordenada es la mejor herramienta del inversionista.
La sociedad que opera CityFraction en Estados Unidos, The Fractional Controller, Inc., fue constituida en Florida en septiembre de 2012. Desde entonces hemos administrado activos para inversionistas con procesos en buena parte manuales: hojas de cálculo, reportes por correo y reuniones.
Con el tiempo aprendimos que las preguntas de los inversionistas se repiten cada trimestre: cómo van las tasas, si el turismo sigue creciendo, qué cambió en la regulación y cómo afecta todo eso a los activos. Esta revista reúne esas respuestas en un solo documento, con fuentes que cualquiera puede verificar.
Seguiremos publicando una edición por trimestre, en la web y en PDF. Si tienes un tema que quieras ver tratado, escríbenos a [email protected].
Fuentes: [21]
Fuentes de esta edición
- [1]Función Pública · Decreto 1235 de 2020 (Colombia) · 14 de septiembre de 2020
- [2]EUR-Lex · Reglamento (UE) 2020/1503 de proveedores europeos de servicios de financiación participativa · 20 de octubre de 2020
- [3]Cancillería de Colombia · Ley 2068 de 2020 (Ley de Turismo) · 31 de diciembre de 2020
- [4]Función Pública · Decreto 1836 de 2021 (Registro Nacional de Turismo y plataformas) · 30 de diciembre de 2021
- [5]EUR-Lex · Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración · 29 de abril de 2024
- [6]Informazione Fiscale · CIN: cómo funciona y sanciones · 1 de septiembre de 2024
- [7]U.S. SEC · Regulation Crowdfunding · 1 de enero de 2025
- [8]Altroconsumo · Código CIN para alquileres breves en Italia · 2 de enero de 2025
- [9]Infobae · Las comunidades de vecinos podrán prohibir los pisos turísticos con el voto de 3/5 · 8 de enero de 2025
- [10]MinCIT · Colombia rompió nuevo récord en turismo en 2024 · 21 de enero de 2025
- [11]INE · FRONTUR, diciembre y año 2024 · 3 de febrero de 2025
- [12]KPMG · Real Decreto 1312/2024 y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos · 1 de marzo de 2025
- [13]Federal Reserve · FOMC statement, 19 de marzo de 2025 · 19 de marzo de 2025
- [14]BBVA Research · BanRep mantuvo estable por mayoría la tasa de política en 9,5 % · 31 de marzo de 2025
- [15]Osborne Clarke · La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige aprobación expresa para pisos turísticos · 3 de abril de 2025
- [16]INE · IPC, marzo de 2025 · 11 de abril de 2025
- [17]El Universal · Inflación en Colombia repunta en marzo de 2026: 5,56 % según el DANE · 9 de abril de 2026
- [18]Banco Central Europeo · Tipos de interés oficiales del BCE · 12 de octubre de 2026
- [19]Banco de la República · Comunicados de la Junta Directiva · 12 de octubre de 2026
- [20]DANE · Índice de precios al consumidor (IPC) · 12 de octubre de 2026
- [21]CityFraction · Quiénes somos y registros corporativos · 12 de octubre de 2026
La información de esta revista es general y no constituye asesoría de inversión, legal ni tributaria. Toda inversión tiene riesgos, incluida la pérdida del capital; las rentabilidades de este sector son estimadas y no están garantizadas.