Tokenización inmobiliaria: por qué Asobancaria la ve como nueva fuente de capital para proyectos de renta y coliving

Portafolio publicó en May 2026 una nota sobre un análisis de Asobancaria acerca de la tokenización de activos inmobiliarios. La conclusión principal del gremio bancario es que este mecanismo puede convertirse en una fuente adicional de financiación para proyectos especializados de renta, en un momento en que los vehículos tradicionales no alcanzan a cubrir toda la demanda de capital. Los segmentos que el estudio considera más aptos son los desarrollos concebidos desde el inicio para arrendarse (conocidos como Build to Rent), la vivienda en renta urbana, el coliving, las residencias para adultos mayores y algunos activos turísticos estructurados.

El análisis explica que tokenizar consiste en representar digitalmente los derechos económicos de un inmueble para repartirlos entre muchos inversionistas. En la práctica, se usan vehículos intermedios, como sociedades por acciones simplificadas, fideicomisos o fondos de inversión colectiva, que concentran la titularidad legal del bien y emiten los tokens. Por eso, cada inversionista no necesariamente escritura ni registra su porción del inmueble. Lo que recibe puede variar: una participación en la estructura que tiene el dominio, un derecho sobre los flujos de renta o un derecho sobre deuda ligada al proyecto, y esa diferencia define el riesgo, el retorno y la regulación aplicable.

Asobancaria compara el mecanismo con la experiencia colombiana en titularización hipotecaria y aclara que no reemplaza al crédito constructor ni a los fondos existentes, sino que se suma a ellos. Entre sus posibles ventajas menciona el acceso con montos menores, una base más amplia de inversionistas, mayor eficiencia en la emisión y transferencia de participaciones y una liquidez relativa, siempre que existan mercados secundarios regulados.

El estudio ofrece cifras de contexto: el mercado inmobiliario mundial se valoró en unos 379,7 billones de dólares en 2022, mientras que los bienes raíces tokenizados suman entre 4.000 y 20.000 millones de dólares, una penetración todavía muy baja. La tokenización inmobiliaria habría crecido cerca del 28 % en 2024, y Deloitte proyecta tasas anuales superiores al 20 % en la próxima década.

El punto crítico para Colombia es regulatorio. Según el análisis, el país no tiene un marco estructurado para emitir activos digitales y los únicos avances se refieren a reportes tributarios y a la Unidad de Información y Análisis Financiero. Cualquier esquema debe ajustarse a las normas del mercado de valores, a la ley de las SAS y a la regulación de fideicomisos. Como referencia, el documento cita a El Salvador, donde un banco reporta 11 proyectos estructurados con tokenizaciones previstas por unos 100 millones de dólares.