Invertir en propiedades en Madrid siendo extranjero

Por qué Madrid interesa a inversionistas latinoamericanos

Madrid es la capital política y económica de España y una de las ciudades más visitadas de Europa. A su oferta cultural (el Prado, el Reina Sofía, el Thyssen), su gastronomía y el fútbol se suman las ferias de IFEMA, los congresos y las sedes de grandes empresas, que traen viajeros de negocios durante todo el año.

Para un latinoamericano, además, hay cercanía cultural: el idioma es el mismo, hay vuelos directos desde varias capitales de la región y muchas familias tienen vínculos con España. Invertir allí es también una forma de tener activos en euros, una moneda distinta al peso y al dólar.

La ciudad, además, tiene una demanda menos estacional que los destinos de playa. Entre semana llegan viajeros de negocios y asistentes a congresos; los fines de semana, turistas nacionales e internacionales; y los grandes eventos deportivos y musicales llenan la ciudad en fechas concretas. Esa mezcla no elimina los meses flojos, pero los suaviza.

• Guía: invertir en Madrid

Qué necesita un extranjero para comprar un piso en Madrid

España no prohíbe que un extranjero compre vivienda, pero el proceso tiene varios pasos. Necesitas un NIE (número de identificación de extranjero), normalmente una cuenta bancaria española para pagar y domiciliar gastos, firmar la escritura ante notario e inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Si financias con hipoteca, los bancos suelen pedir más requisitos y un porcentaje de entrada mayor a los no residentes.

En la compra pagas impuestos y gastos de notaría, registro y gestoría. Después, cada año, tienes obligaciones como no residente: el impuesto sobre la renta de no residentes por los alquileres que cobres (o incluso por la simple tenencia del inmueble si no lo alquilas), el impuesto municipal sobre bienes inmuebles y, según el valor de tu patrimonio, otros impuestos. Los tipos y reglas cambian, así que conviene un asesor fiscal en España.

• NIE y, en la práctica, cuenta bancaria española.
• Escritura ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Impuestos de compra y gastos de cierre.
• Declaraciones anuales como no residente.

El fin de la golden visa

Durante años, comprar vivienda por encima de cierto monto en España permitía solicitar una visa de residencia por inversión. Ese programa se eliminó en 2025. Hoy comprar un inmueble en España no da derecho a residir allí, y quien quiera mudarse debe buscar otra vía migratoria.

Esto cambia la lógica de la inversión: ya no se compra para obtener la residencia, sino por el rendimiento y la diversificación que el activo pueda dar.

Pisos turísticos: una regulación cada vez más estricta

El Ayuntamiento de Madrid ha restringido las nuevas viviendas de uso turístico, especialmente en el distrito Centro, y exige licencias y condiciones específicas, como acceso independiente en muchos casos. España, además, creó un registro nacional de arrendamientos de corta duración. Muchas comunidades de propietarios también pueden limitar la actividad en sus edificios.

Para quien compra un piso con la idea de ponerlo en Airbnb, esto significa que no basta con comprar: hay que verificar si ese inmueble concreto puede operar como alojamiento turístico. Para los alojamientos que ya operan con su licencia o en formato hotelero, la regulación significa menos competencia nueva. Pero también es un riesgo: las reglas pueden seguir cambiando.

Compra directa frente a fracciones

Con fracciones no compras el piso a tu nombre: adquieres derechos económicos sobre el ingreso neto de un alojamiento concreto. Por eso no necesitas NIE ni notario para la compra, empiezas con 50 USD y puedes repartir tu capital entre Madrid y otras ciudades. A cambio, no decides sobre el inmueble ni capturas toda su valorización como lo haría un dueño único.

Qué mirar en un alojamiento turístico de Madrid

Antes de invertir en cualquier alojamiento de la ciudad, sea comprando un piso o fracciones, conviene revisar unas pocas cosas. La primera es el formato en que opera: una vivienda de uso turístico con licencia, un apartamento turístico dentro de un edificio dedicado o una habitación en un establecimiento hotelero no tienen los mismos riesgos regulatorios. La segunda es la ubicación respecto a lo que buscan sus huéspedes: el viajero de ocio quiere caminar al centro; el de negocios prefiere estar cerca de la Castellana, de IFEMA o de una buena conexión de metro y tren.

La tercera son las reseñas. En Madrid la competencia es enorme, y la calificación de los huéspedes define en buena medida la ocupación y la tarifa que se pueden sostener. Un alojamiento con cientos de reseñas y buena nota tiene un historial que vale más que cualquier promesa. Por último, mira los costos: limpieza, lavandería, suministros, comunidad, seguros, comisiones de plataforma e impuestos locales. Todos se descuentan antes de repartir el ingreso.

• Formato y situación regulatoria del alojamiento.
• Ubicación frente al tipo de huésped.
• Número de reseñas y calificación.
• Desglose de costos y rentabilidad neta estimada.

Los alojamientos de Madrid en CityFraction

Hoy hay alojamientos en dos zonas con perfiles distintos. Suites You Gran Vía está en el centro, donde se concentra el turismo de ocio: teatros, compras, museos y vida nocturna. Sercotel Togumar Chamartín está en el norte de la ciudad, cerca del Paseo de la Castellana, el estadio Santiago Bernabéu y la estación de Chamartín, con más demanda de negocios y eventos.

En cada ficha encuentras fotos, calificación de huéspedes, tarifa por noche, finanzas estimadas y simulador. La primavera y el otoño suelen ser las temporadas más fuertes; en pleno verano el calor y las vacaciones locales cambian el tipo de demanda.

• Suites You Gran Vía
• Sercotel Togumar Chamartín
• Reservar en Madrid

Riesgos y cómo pensarlos

Los principales riesgos de un alojamiento turístico en Madrid son los cambios regulatorios, la competencia de hoteles y otros alojamientos, la estacionalidad, el aumento de costos y la variación del euro frente a tu moneda. Ninguno se elimina por completo, pero se pueden diversificar: combina Madrid con destinos de temporadas distintas y revisa siempre el desglose de cada ficha.

Y recuerda que, si eres residente fiscal en tu país, normalmente debes declarar los ingresos que recibas por tus fracciones. Consulta con tu asesor.