India: expertos aconsejan limitar al 5% la exposición a los nuevos REIT pequeños y medianos

Business Standard publicó en October 2024 una guía de finanzas personales sobre los fideicomisos de inversión inmobiliaria pequeños y medianos (SM REIT), la figura con la que India reguló a las plataformas de propiedad fraccionada. En ese momento, dos empresas habían recibido licencia del regulador de valores y los primeros productos podían debutar en noviembre.

Estos vehículos pueden invertir en inmuebles comerciales y residenciales que generen renta. Los inversores reciben ingresos trimestrales y una posible ganancia de capital cuando el inmueble se vende, después de cuatro a seis años, y las unidades se listan en bolsa como vía de salida. A diferencia de un REIT tradicional, el inversor puede escoger el inmueble concreto de cada esquema. Los promotores deben aportar el 5% del capital, y según los entrevistados los activos comerciales suelen ofrecer rentas de 8% o más y ganancias anuales de 5% a 6% al vender, cifras que son estimaciones.

El principal riesgo mencionado es el de volver a arrendar: el edificio debe estar ocupado al invertir, pero el inquilino puede irse al terminar el periodo mínimo de permanencia, habitualmente de tres años, y encontrar otro puede tomar tiempo. Las variaciones en el valor de los inmuebles también pueden afectar el precio de las unidades, y al ser un producto nuevo no tiene historial de largo plazo.

El diario explica la tributación: la distribución trimestral se compone en 20% de intereses, gravados a la tasa marginal, y 80% de devolución de capital, sin impuesto; la venta de unidades después de un año paga 12,5% de ganancia de capital y antes de un año, 20%. Recomienda revisar ubicación, calidad del edificio y del inquilino, y si el arriendo está por encima del mercado, porque eso aumenta el riesgo de que el inquilino se vaya.

Un planificador financiero aconsejó a la mayoría de los inversores minoristas quedarse por ahora en los REIT tradicionales, esperar a que el nuevo producto tenga historial y liquidez, y quienes inviertan, limitar la exposición al 5% del patrimonio neto sin contar la vivienda principal, con un horizonte mínimo de diez años. El ticket mínimo de estos vehículos es de un millón de rupias.