Crowdfunding inmobiliario en España: el papel de las plataformas de financiación participativa frente a los riesgos del inversor

LegalToday, publicación jurídica del grupo Aranzadi LA LEY, publicó en June 2024 la primera parte de un análisis firmado por un abogado especializado en derecho inmobiliario sobre el crowdfunding inmobiliario en España. El autor parte de un diagnóstico: el acceso a la financiación para proyectos inmobiliarios se ha encarecido y dificultado, mientras crece el interés de pequeños ahorradores por invertir en el sector. De esa combinación han surgido numerosas plataformas de financiación participativa.

El artículo aporta cifras de contexto: las plataformas españolas captaron 116 millones de euros en 2022 y, en el conjunto de la Unión Europea, el crowdfunding inmobiliario movilizó unos 2.800 millones ese mismo año. El texto explica el esquema básico: muchos inversores, normalmente no profesionales, hacen aportes pequeños para financiar un proyecto, por lo general en su fase inicial, como la compra del suelo o del inmueble, mientras que la financiación bancaria suele llegar después, cuando la obra ya está en marcha.

El núcleo del análisis son las Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFP). Funcionan como un escaparate digital que conecta a promotores con inversores, permite firmar documentos y transferir fondos de forma electrónica y publica actualizaciones del proyecto. En España su actividad está regulada por la Ley 5/2015 y por el Reglamento (UE) 2020/1503; para operar necesitan autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), con aprobación del Banco de España, e inscripción en un registro oficial.

El autor subraya varias limitaciones que el inversor debería conocer. Las PSFP están supervisadas, pero no son entidades de crédito ni empresas de servicios de inversión y no están cubiertas por fondos de garantía de depósitos o inversiones. La relación contractual es entre el inversor y el promotor, de modo que si la plataforma cierra, la inversión sigue vigente en las condiciones pactadas. Sin embargo, ni la plataforma ni ninguna otra entidad garantiza la solvencia del promotor: si este no puede devolver o remunerar el capital, la plataforma no responde.

Entre las obligaciones de las plataformas, el texto menciona mantener la neutralidad, no prestar asesoramiento financiero, informar sobre los resultados previstos, analizar los proyectos y controlar el acceso de los inversores. El autor cierra preguntándose si el inversor realmente entiende los riesgos que asume y anuncia una segunda entrega sobre las distintas fórmulas jurídicas de inversión.