Tokens inmobiliarios en Brasil: qué son y en qué se diferencian de los fondos inmobiliarios

InfoMoney publicó en septiembre de 2023 una explicación sobre los tokens inmobiliarios y sus diferencias con los fondos de inversión inmobiliaria (FII), muy populares en Brasil. El contexto era favorable para los FII: con el inicio del ciclo de recorte de tasas, el índice de los fondos más negociados en bolsa había subido 16% en seis meses. En paralelo, los tokens buscaban ofrecer exposición al mismo mercado con otra estructura.

Según la nota, los tokens inmobiliarios funcionan de forma parecida a las cuotas de un FII, pero sin la estructura de un fondo: una plataforma basada en blockchain divide digitalmente los inmuebles y permite negociar fracciones. La promesa es ofrecer cuotas más baratas y rentabilidades más altas. Una ejecutiva de una empresa especializada señaló que todavía no hay un mercado formado que sirva de referencia, pero que algunos productos ofrecían entre 10% y 12% anual en dividendos, además de la posible valorización, según su experiencia.

La ejecutiva atribuyó ese atractivo a la eliminación de intermediarios como administradores, custodios y gestores. En un FII, dijo, solo la comisión de administración suele estar entre 0,6% y 1,5% anual. Otra diferencia es el fraccionamiento: aunque hay cuotas de FII de menos de 100 reales, los tokens permitirían, en teoría, dividir un inmueble en partes aún más pequeñas. El medio menciona además la inversión de una firma fiduciaria en una empresa tokenizadora y la autorización de la CVM a una startup que planeaba lanzar tokens de un inmueble en Brasilia.

El texto subraya que el sector operaba en una zona regulatoria gris. Las empresas que buscan cumplir la norma deben ajustarse a los límites de las ofertas de securitización, como un tope de 15 millones de reales por oferta, un techo de facturación para los emisores, intervalos entre ofertas y un mercado secundario restringido a una especie de tablero de anuncios. Algunas compañías se instalan en el exterior para ganar flexibilidad, lo que agrega un riesgo regulatorio para el inversor.

Por último, advierte sobre riesgos tecnológicos: como con cualquier criptomoneda, quien tiene tokens debe proteger su billetera y su clave privada para evitar ataques.