Septiembre de alzas: la Fed, el BCE y el Banco de la República suben a la vez

01 · Mercados

Tres bancos centrales, un mismo mes: septiembre de alzas

La Fed sube a 3,75 % – 4,00 %, el BCE a 2,50 % y el Banco de la República a 12,25 %.

El 10 de septiembre de 2026 el Consejo de Gobierno del BCE subió sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos. La facilidad de depósito pasó a 2,50 %, la de operaciones principales de financiación a 2,65 % y la marginal de crédito a 2,90 %, con efecto desde el 16 de septiembre. El BCE citó el conflicto en Oriente Medio como fuente de presiones inflacionarias y señaló que, según las proyecciones de sus expertos, la inflación se mantendría por encima del objetivo durante un periodo prolongado, sin comprometerse con una senda de tipos.

El 16 de septiembre la Reserva Federal subió el rango objetivo de los fondos federales en un cuarto de punto, hasta 3,75 % – 4,00 %. Fue la primera alza desde 2023, después de un año en el que la tasa se había mantenido estable tras los recortes de finales de 2025.

En Colombia, la Junta Directiva del Banco de la República mantuvo la tasa en 12 % el 31 de julio y la subió el 30 de septiembre, por mayoría, en 25 puntos básicos, hasta 12,25 %. La próxima reunión de decisión está prevista para el 30 de octubre.

Qué cambia para los activos

Tasas más altas en las tres monedas de nuestros mercados elevan la rentabilidad que los compradores exigen a los inmuebles y encarecen la financiación. En este entorno, el valor de referencia de los activos tiende a moderarse aunque su operación sea buena. La fortaleza de la demanda turística es el contrapeso.

Cuando todos los bancos centrales suben a la vez, la diversificación por moneda ayuda menos. La calidad de cada activo pesa más.

Fuentes: [12][13][17][10]

02 · Mercados

Inflación: 6,29 % en Colombia y un salto a 4,9 % en España

Los carburantes explican buena parte del repunte español. En Colombia, la inflación acumula nueve meses al alza.

La inflación anual de Colombia llegó a 6,29 % en septiembre de 2026, con una variación acumulada de 5,74 % entre enero y septiembre, según el DANE. En julio había sido de 6,03 %. El dato confirma una tendencia ascendente que comenzó a finales de 2025 y que justifica la postura restrictiva del Banco de la República.

En España, el indicador adelantado del INE publicado el 29 de septiembre situó la inflación anual en el 4,9 %, seis décimas por encima de agosto, con la subyacente en el 3,1 %. Según el INE, el repunte se debió sobre todo a los carburantes, cuyos precios suben este año mientras que bajaron en septiembre de 2025, y en menor medida a los paquetes turísticos, que bajan menos que el año anterior.

Lo que significa para un alojamiento

Que los paquetes turísticos aparezcan entre los factores de la inflación es una señal de demanda: los precios del turismo resisten. Al mismo tiempo, el encarecimiento de los carburantes se traslada a los costos logísticos, de transporte de insumos y de mantenimiento.

• Colombia, septiembre de 2026: 6,29 % anual; acumulada 5,74 % (DANE).
• España, septiembre de 2026: 4,9 % anual (indicador adelantado); subyacente 3,1 % (INE).
• España, agosto de 2026: 4,3 % anual (INE).

Cuando la inflación sube con fuerza, el seguimiento trimestral de ingresos y costos de cada activo se vuelve imprescindible para entender si el resultado mejora en términos reales o solo en términos nominales.

Fuentes: [11][16][14][19]

03 · Turismo

Agosto récord en España: 12,3 millones de turistas, un 9,2 % más

Pese a la energía cara, la demanda turística europea resiste y acelera en pleno verano.

El INE informó el 2 de octubre de 2026 que España recibió 12,3 millones de turistas internacionales en agosto, un 9,2 % más que en agosto de 2025. Entre enero y agosto llegaron cerca de 70,4 millones, un 5,4 % más que en el mismo periodo del año anterior. Reino Unido fue el principal mercado del mes, con más de 2,4 millones de turistas y un crecimiento del 9,3 %; Francia aportó casi 2,1 millones y Alemania alrededor de 1,4 millones.

El crecimiento de agosto, superior al promedio del año, muestra que la demanda turística resiste el encarecimiento de la energía y de los viajes. Los datos son provisionales y el INE los revisa cada mes de marzo.

La lectura para la renta corta

Con la regulación europea en plena aplicación desde mayo, la oferta irregular pierde visibilidad en las plataformas, mientras la demanda sigue creciendo. Esa combinación puede favorecer la ocupación y las tarifas de los alojamientos formales en los destinos españoles.

Colombia y Miami

Para Colombia y Miami, las estadísticas completas del tercer trimestre se publicarán en los próximos meses. La relación entre ambos mercados sigue siendo estrecha: en 2025 Colombia fue el principal mercado internacional de Miami, con 409.000 visitantes.

La energía encarece el viaje, pero no lo detiene: el turismo europeo creció más en agosto que en el promedio del año.

Fuentes: [15][8][2]

04 · Regulación

Cuatro meses después del 20 de mayo: el registro como filtro de mercado

La aplicación del reglamento europeo convierte el número de registro en la puerta de entrada a las plataformas.

Desde el 20 de mayo de 2026 las plataformas de alquiler de corta duración que operan en la Unión Europea están obligadas a facilitar la inclusión del número de registro en los anuncios y a compartir datos de actividad con las autoridades. En la práctica, el número de registro se convirtió en un requisito para seguir siendo visible en los canales de reserva.

En España, el sistema se apoya en el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, en vigor desde 2025. En Italia, en el código CIN, sancionado desde enero de 2025. En ambos casos, los propietarios y operadores que no regularizaron su situación enfrentan el retiro de anuncios y sanciones.

Lo que vigilamos

• Retiro de anuncios sin registro y su efecto en la oferta disponible en cada ciudad.
• Nuevas limitaciones locales por barrio en ciudades con presión sobre la vivienda.
• Decisiones de comunidades de vecinos en España tras la reforma de la propiedad horizontal.
• Reglamentación colombiana sobre plataformas digitales y Registro Nacional de Turismo.

Para el inversionista, la consecuencia más directa es que la situación legal del inmueble se vuelve observable: cualquier persona puede comprobar si un anuncio muestra un número de registro válido. Eso premia la transparencia y castiga la improvisación.

En la renta corta europea, el registro dejó de ser un trámite y pasó a ser una ventaja competitiva.

Fuentes: [2][9][4][3][5][1]

05 · Ciudad en foco

Cartagena, revisitada: lo que cambió desde nuestra primera edición

Tasas más altas, inflación de servicios y un turismo internacional que sigue llegando.

En nuestra primera edición, a comienzos de 2025, describimos a Cartagena como un imán para la renta corta gracias a su centro histórico declarado Patrimonio de la Humanidad, su clima y su conectividad. Un año y medio después, la ciudad conserva esos atractivos, pero el entorno económico cambió.

Lo que cambió

• La tasa del Banco de la República pasó de 9,5 % a 12,25 %, encareciendo el crédito y elevando la rentabilidad exigida.
• La inflación de Colombia subió de 5,09 % a 6,29 %, con los servicios de alojamiento y energía entre los rubros que más presionan.
• Colombia siguió recibiendo visitantes internacionales en niveles altos, según el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

Lo que no cambió

La oferta en el centro histórico sigue siendo escasa por su protección patrimonial, lo que sostiene el valor de los inmuebles bien ubicados. La estacionalidad sigue marcada, con picos en diciembre, enero, Semana Santa y mitad de año. Y la exigencia de un mantenimiento constante frente a la humedad y la salinidad sigue siendo una de las claves de la operación.

Para un inversionista, Cartagena sigue siendo un destino con demanda de largo plazo. En un entorno de tasas altas, la diferencia la marcan la calidad del activo, su ubicación exacta y la eficiencia de su operación.

Las condiciones financieras cambian rápido; el atractivo de un centro histórico protegido cambia muy despacio.

Fuentes: [17][16][7]

06 · Guía del inversionista

Impuestos e inversión fraccionada: conceptos básicos para no llevarte sorpresas

Los ingresos de un activo pueden pagar impuestos en el país donde está y en el país donde vives. Ordenar la información desde el inicio ahorra dolores de cabeza.

Este artículo no es asesoría tributaria: cada país y cada persona tienen reglas distintas. Su objetivo es explicar los conceptos que aparecen con más frecuencia para que puedas hacer las preguntas correctas a un contador.

Dónde se generan los impuestos

• En el activo: impuestos sobre la propiedad, tasas turísticas, impuestos a las ventas sobre el alojamiento y retenciones sobre los ingresos, según la jurisdicción.
• En el vehículo de inversión: algunas estructuras tributan en su país de constitución antes de distribuir.
• En el inversionista: los ingresos recibidos y la ganancia al vender pueden declararse en el país de residencia fiscal.

Doble tributación y convenios

Cuando un mismo ingreso paga impuestos en dos países, los convenios para evitar la doble imposición y los descuentos tributarios por impuestos pagados en el exterior pueden reducir la carga total. Su aplicación depende de los países involucrados y de la documentación disponible.

Qué documentación guardar

Conserva los certificados de compra de tus fracciones, los extractos de ingresos recibidos, los comprobantes de retiros y los certificados de retención si los hay. Un buen orden durante el año facilita la declaración y evita pagar de más o de menos.

El rendimiento que importa es el que queda después de impuestos. Inclúyelos en el análisis desde el primer día.

Si inviertes desde Colombia en activos de Estados Unidos o Europa, consulta las reglas de declaración de activos en el exterior. Si vives fuera de Colombia, revisa las de tu país de residencia.

07 · CityFraction

CityFraction lleva a una plataforma digital la gestión que hace desde 2012

Fracciones desde 50 USD, renta abonada a diario y activos en Cartagena, Miami, Madrid y Capri, además de autos en renta en Miami.

The Fractional Controller, Inc., la sociedad que opera CityFraction en Estados Unidos, fue constituida en Florida en 2012. Durante más de una década la gestión de activos para inversionistas se hizo con procesos en buena parte manuales. En 2026 esa gestión pasó a una plataforma digital, disponible en la web y en aplicaciones móviles.

Cómo funciona hoy

• Cada fracción cuesta 50 USD en el mercado primario; se puede pagar en otras divisas al cambio del momento.
• Hay alojamientos de renta corta en Cartagena, Miami, Madrid y Capri, y autos en renta en Turo en Miami.
• La renta se calcula y se abona al saldo cada día, en proporción a las fracciones y a los ingresos netos del activo.
• Los titulares pueden vender sus fracciones a otros inversionistas en el mercado secundario.
• Las decisiones relevantes de cada activo se someten a votación de los titulares.

Los activos se estructuran a través de Prop Securitisation SCS, un vehículo de titulización con compartimentos por activo (cada inversionista elige la jurisdicción: Europa, Estados Unidos o Colombia), gestionado por Prop Management S.à r.l. Los registros corporativos de las sociedades son públicos y pueden consultarse en la sección de nosotros del sitio.

Como en cualquier inversión, los ingresos y el valor de las fracciones pueden subir o bajar, y las rentabilidades que se muestran son estimadas y no garantizadas. Las preguntas frecuentes del sitio explican en detalle los costos, los riesgos y el funcionamiento de cada producto.

Fuentes: [20][21]

08 · Guía del inversionista

Preguntas del trimestre: alzas en todas partes

Tres respuestas para un trimestre en que las tres monedas de nuestros mercados encarecen su dinero.

¿Si todos suben las tasas, de qué sirve diversificar por moneda?

Sirve menos para el efecto de las tasas, que es común, pero sigue sirviendo para los riesgos locales: una norma de alquiler turístico, un evento climático o una temporada débil en un destino concreto no afectan a todos los activos a la vez.

¿Por qué baja el valor de referencia si mi activo sigue rentando?

Porque el valor de un activo de renta depende también de la rentabilidad que exige el mercado. Cuando las tasas suben, la misma renta vale menos para un comprador, aunque el activo funcione igual. Ese efecto solo se materializa si vendes.

¿Qué hago con la renta que recibo cada mes?

Depende de tus objetivos: puedes reinvertirla para diversificar, retirarla para tus gastos o mantenerla como colchón de liquidez. Lo importante es que la decisión sea coherente con tu plan y con tu horizonte, y que la revises cada trimestre en lugar de reaccionar a cada noticia.

09 · Guía del inversionista

Glosario: alzas simultáneas y plataformas digitales

Términos que aparecen en esta edición, explicados en lenguaje sencillo.

• Tipo neutral: el nivel de tasa de interés que ni estimula ni frena la economía; los bancos centrales lo estiman pero no lo observan directamente.
• Indicador adelantado: una primera estimación de un dato, como la inflación, que se publica antes del dato definitivo y puede revisarse.
• Renta diaria: el modelo en el que la parte de los ingresos netos que corresponde a cada fracción se calcula y se abona al saldo cada día.
• Mercado primario: la venta inicial de fracciones de un activo por parte de la plataforma, antes de que existan titulares que las revendan.
• Vehículo de titulización: una entidad legal creada para ser dueña de activos y emitir participaciones sobre ellos, a menudo con compartimentos separados por activo.
• Compartimento: una parte separada de un vehículo de titulización que agrupa los activos y obligaciones de una inversión concreta.
• Doble imposición: cuando un mismo ingreso paga impuestos en dos países; los convenios internacionales pueden evitarla o reducirla.
• Retención en la fuente: un impuesto que se descuenta del pago en el momento en que se realiza, como anticipo del impuesto final.

Fuentes de esta edición

1. [1]Función Pública · Decreto 1836 de 2021 (Registro Nacional de Turismo y plataformas) · 30 de diciembre de 2021
2. [2]EUR-Lex · Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración · 29 de abril de 2024
3. [3]Altroconsumo · Código CIN para alquileres breves en Italia · 2 de enero de 2025
4. [4]KPMG · Real Decreto 1312/2024 y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos · 1 de marzo de 2025
5. [5]Osborne Clarke · La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige aprobación expresa para pisos turísticos · 3 de abril de 2025
6. [6]INE · IPC, marzo de 2025 · 11 de abril de 2025
7. [7]MinCIT · Turismo en Colombia, motor de desarrollo (ANATO 2026) · 27 de febrero de 2026
8. [8]El Espectador · Miami registra récord turístico y Colombia lidera entre los visitantes extranjeros · 1 de mayo de 2026
9. [9]Comisión Europea · Transition Pathways: reglamento de alquileres de corta duración · 20 de mayo de 2026
10. [10]Bloomberg Línea · Banco central colombiano mantuvo inalterada la tasa de interés en 12 % · 31 de julio de 2026
11. [11]Noticias RCN · Inflación anual de julio de 2026 en Colombia aumentó a 6,03 % · 7 de agosto de 2026
12. [12]Banco Central Europeo · Decisiones de política monetaria, 10 de septiembre de 2026 · 10 de septiembre de 2026
13. [13]Federal Reserve · FOMC statement, 16 de septiembre de 2026 · 16 de septiembre de 2026
14. [14]INE · Indicador adelantado del IPC, septiembre de 2026 · 29 de septiembre de 2026
15. [15]INE · FRONTUR, agosto de 2026 · 2 de octubre de 2026
16. [16]Noticias RCN · Inflación anual en Colombia llegó al 6,29 % en septiembre · 7 de octubre de 2026
17. [17]Banco de la República · Comunicados de la Junta Directiva · 12 de octubre de 2026
18. [18]Banco Central Europeo · Tipos de interés oficiales del BCE · 12 de octubre de 2026
19. [19]DANE · Índice de precios al consumidor (IPC) · 12 de octubre de 2026
20. [20]CityFraction · Quiénes somos y registros corporativos · 12 de octubre de 2026
21. [21]CityFraction · Preguntas frecuentes · 12 de octubre de 2026

La información de esta revista es general y no constituye asesoría de inversión, legal ni tributaria. Toda inversión tiene riesgos, incluida la pérdida del capital; las rentabilidades de este sector son estimadas y no están garantizadas.