Tokenización de vivienda en Colombia: una 'vaca' digital con vacíos jurídicos por resolver

Forbes Colombia publicó en marzo de 2024 un análisis sobre la tokenización de proyectos de vivienda como alternativa en un mercado inmobiliario golpeado. El texto parte de las cifras de Camacol: los precios de vivienda subieron 12,4% en el cuarto trimestre de 2023, las ventas cayeron 44,9% ese año y las tasas de los créditos hipotecarios oscilaban entre 10% y 21% a enero de 2024. En ese contexto, la tokenización empezó a tomar fuerza como forma de invertir con menos dinero.

La tokenización consiste en convertir un inmueble en una serie de tokens digitales que se compran y venden en una plataforma basada en blockchain, de modo que el inversionista adquiere una parte y no el bien completo. El director de una empresa proptech y expresidente del gremio Colombia Proptech destacó la rapidez de las transacciones digitales y la posibilidad de llegar a pequeños inversionistas en un mercado secundario.

El problema, según la revista, no es tecnológico sino legal. El presidente de Blockchain Colombia explicó que los acuerdos registrados en blockchain todavía no llegan a la escritura del predio ni son reconocidos por la ley. En los esquemas actuales, la dueña del inmueble suele ser una fiducia que emite tokens representativos, por lo que la pregunta clave es si el tenedor tiene derechos reales sobre el bien o solo una representación que depende de que la fiducia cumpla. Si eso no se resuelve, poseer el token no daría acciones directas sobre el inmueble.

La nota contrasta a Colombia con otros países. México cuenta con una ley fintech que permite a ciertas plataformas obtener licencias para captar recursos, aunque no aclara del todo la relación entre el registro tradicional y la cadena de bloques. España, según el director de una plataforma de tokenización, ha encajado estos productos como instrumentos financieros dentro del marco europeo. En Colombia, en cambio, las proptech operaban mediante fiducias vigiladas por la Superintendencia Financiera, la única vía disponible, pero sin garantías jurídicas plenas.

Los expertos señalaron como posible referente la factura electrónica reconocida por la DIAN y la eventual escritura electrónica de inmuebles. También destacaron que el 76% de los colombianos tiene una billetera digital, lo que facilitaría la adopción, y que, con derechos claros, la tokenización permitiría a vendedores acceder a compradores de todo el mundo y a inversionistas entrar con menos capital.